Allt som du behöver veta om besiktningar

En BoKlok bostad genomgår noggranna besiktningar – innan någon flyttar in och några gånger till. Här berättar vi om de besiktningar du som köper en BoKlok bostad kan komma att stöta på – både när, och vad syftet med dem är. Vi förklarar också vad en besiktningsman är och vad du som köpare och därmed bostadsrättshavare har för ansvar. Samt vad garantitid, ansvarstid och besiktningsutlåtande är och vad det innebär.

man och barn busar på golvet

Så går en slutbesiktning till 

Innan du flyttar in genomför en besiktningsman en så kallad slutbesiktning. Då kontrolleras så att alla entreprenadarbeten är färdiga och att fastigheten och bostäderna är redo att flyttas in i. Under besiktningen närvarar även en representant från BoKlok och en representant från bostadsrättsföreningen. Du som bostadsrättshavare kommer att bli inbjuden till slutbesiktningen av din bostad, men alltså inte obligatoriskt att du närvarar. Detta eftersom du formellt inte är en part i besiktningen, utan det är BoKlok och bostadsrättsföreningen. Men vi ser gärna att du är med. Detta eftersom vi vill att du ska veta vad som sägs och hur besiktningsmannen gör sin bedömning.

Under slutbesiktningen skrivs ett besiktningsutlåtande som din bostadsrättsförening får ta del av. Lite längre ner på denna sida beskriver vi vad de olika beteckningarna i ett besiktningsutlåtande betyder. Om det uppkommer några fel kommer vi att åtgärda dessa innan det är dags för inflyttning - vårt mål är förstås att lämna över en felfri bostad till dig. I samband med slutbesiktningen, eller strax efter blir entreprenaden godkänd och det är från detta datum som garantitiden börjar räknas.

Om en efterbesiktning behövs

Om det uppkommer fel under slutbesiktningen som besiktningsmannen behöver kontrollera igen efter att vi har åtgärdat dem görs en efterbesiktning. Vid en efterbesiktning närvarar endast besiktningsmannen och en representant från BoKlok. Efterbesiktningen resulterar i ett nytt besiktningsutlåtande som din bostadsrättsförening får ta del av. Vårt mål är självklart att alla eventuella fel i bostaden från slut- eller efterbesiktning är åtgärdade när du flyttar in.

Vad innebär en etableringsbesiktning?

Eftersom vi inte kan plantera växter och gräs mitt i vintern, har vi ibland en etableringsbesiktning lite senare för att kontrollera att det vi planterat tagit sig, exempelvis buskar och gräs.

Vi synar efter sex månader

Vi vet att en del fel kan dyka upp först efter att man flyttat in och hunnit bo in sig ett tag. Och att vänta med att få felen åtgärdade tills besiktningen vi gör efter två år kan kännas som en lång tid – det förstår vi. Vi har därför en avstämning med en representant från bostadsrättsföreningen sex månader efter projektets ordinarie tillträde, och går igenom de felanmälningar som kommit in under denna första period. Därefter gör vi en bedömning om eller när det ska åtgärdas. Behöver vi komma in i bostaden för att göra en korrekt bedömning meddelar vi såklart detta. Garantin gäller ej skador som orsakats av felaktig skötsel, slarv, felaktig användning eller andra skador som ej beror på material- eller tillverkningsfel.

Garantibesiktning efter 2 år

Garantitiden är fem år, men vi gör en avstämning två år efter projektets ordinarie tillträde för att se om det skett några förändringar sen slutbesiktningen. En besiktningsman går då igenom fastigheten och bostäderna på nytt, och kontrollerar om några nya garantifel har uppkommit. Sådant som uppmärksammades redan under slutbesiktningen, eller som borde ha uppmärksammats kommer inte tas upp i besiktningsutlåtandet. Förutom besiktningsmannen medverkar en representant från BoKlok och du som bostadsrättshavare. Det är BoKlok som bekostar och kallar till denna garantibesiktning.

Garantibesiktning efter 5 år 

Garantibesiktningen ska hållas innan garantitiden gått ut, vilket är efter fem år räknat från det datum entreprenaden godkändes. Vid denna besiktning går en besiktningsman, tillsammans med en representant från bostadsrättsföreningen och du som bostadsrättshavare igenom bostaden och fastigheten en sista gång för att kontrollera om några ytterligare garantifel dykt upp efter den senaste garantibesiktningen. Sådant som redan är uppmärksammat vid tidigare besiktningar kommer inte tas upp igen i besiktningsutlåtandet. Det är bostadsrättsföreningen som bekostar och kallar till denna garantibesiktning.

Mindre avvikelser i ovan beskrivna process kan förekomma. BoKlok följer dock de villkor gällande besiktningar som är angivna i föreningens ”Allmänna Villkor” i ”Uppdragsavtalet” mellan BoKlok och bostadsrättsföreningen.

Här får du svar på dina frågor om garantitid och ansvarstid

Hur lång är garantitiden och ansvarstiden?

En bostadsrättsförening från BoKlok har fem års garantitid, från godkänd entreprenad. När garantitiden löpt ut har bostadsrättsföreningen ytterligare fem års ansvarstid.

Vad är skillnaden mellan garantitid och ansvarstid?

Skillnaden på garantitiden och ansvarstiden är att under garantitiden åtgärdar BoKlok som entreprenör eventuella garantifelfel som uppkommer. I de flesta fall åtgärdas dessa fel i samband med en planerad besiktning eller syn. Under ansvarstiden åtgärdas endast väsentliga garantifel som beror på vårdslöshet av BoKlok som entreprenör. Bostadsrättsföreningen ska dessutom kunna styrka att BoKlok är ansvariga, för att felet ska åtgärdas.

När gäller inte garantin?

Garantin gäller ej skador som orsakats av felaktig skötsel, bristande underhåll, slarv, felaktig användning eller andra skador som ej beror på material- eller tillverkningsfel. Garantin gäller inte heller om utrustning eller material, som påverkar bostaden negativt tillförs bostaden. På sidan Felanmälan kan du se vanliga fel som inte täcks av garantin. Om BoKlok som entreprenör och bostadsrättshavaren eller bostadsrättsföreningen inte är överens om ett ärende är ett garantifel eller inte får en besiktningsman bedöma ärendet. Hur en sådan besiktning går till är reglerat i avtalsvillkoren mellan BoKlok och bostadsrättsföreningen.

Vad är mitt ansvar som bostadsrättshavare

Du ska på egen bekostnad hålla bostaden i gott skick. Det innefattar allt invändigt i bostaden, men även mark, förråd och andra komplement som ingår i upplåtelsen. På sidan Skötsel och underhåll kan du läsa och se filmer om hur du tar hand om din bostad på rätt, och bäst sätt.

vit ikon av hus mot röd träbakgrund

Anmäl fel utan dröjsmål

Det är viktigt att du som bostadsrättshavare anmäler eventuella fel som du anser att BoKlok ansvarar för direkt när de dyker upp. Detta för att undvika risk för följdskador samt att vi ska kunna planera eventuella åtgärder inför kommande besiktningar eller syn. Under de första sex månaderna efter ordinarie tillträde så anmäler du själv till BoKloks kundtjänst och efter sex månader till din styrelse som sedan anmäler vidare till BoKlok. På sidan Felanmälan kan du läsa mer om hur du anmäler ett fel på rätt sätt.

Möjliggöra för besiktningar och åtgärder

Du har ett ansvar att släppa in oss när det är dags för besiktningar eller syn och när vi behöver komma in i bostaden för att åtgärda eventuella fel, samt se till att åtgärder kan utföras utan hinder. Det innebär exempelvis att plocka undan möbler eller annat i bostaden som kan hindra eller störa vårt arbete. Har du inte möjlighet att själv vara hemma kan du ge oss en skriftlig tillåtelse att gå in med bostadsrättsföreningens huvudnyckel, i det fall en sådan finns. Eller ställa låset i ytterdörren i serviceläge så vi kan komma in med en servicenyckel. Om vi hindras från att komma in i bostaden riskerar du att felen stryks från besiktningsutlåtandet och att du själv måste bekosta åtgärden. Om du missar en avtalad tid med oss eller våra leverantörer kan du bli fakturerad för resan och förlorad tid.

Skador som påverkar mer än din egen bostad

Om en skada som påverkar både bostadens ytskikt och husets stomme skulle uppstå, exempelvis en vattenskada kan du behöva gå via styrelsen och bostadsrättsföreningens försäkringsbolag för att få skadorna åtgärdade. Detta då bostadsrättsföreningen formellt sett äger din bostad och är ansvarig för husets stomme. Vid skador på eget lösöre kan du behöva vända dig till ditt eget försäkringsbolag för att få ersättning. Exakt hur du ska gå tillväga beror på skadan och hur den uppkommit, samt om det finns ett garantiansvar från BoKloks sida.

Besiktningsmannen

Vem är besiktningsmannen?

Alla BoKlok bostäder, fastigheter och utemiljöer besiktigas av certifierade och oberoende besiktningsmän. Besiktningsmannen är en opartisk granskare som undersöker att arbeten är fackmässigt genomförda.

Vad är besiktningsmannens ansvar?

Besiktningsmannen förlitar sig på ett omfattande regelverk av lagar och branschregler som definierar vad som är att betrakta som fel, vad som ligger inom toleransens gräns och vem som är ansvarig för eventuell åtgärd. Samtliga fel och brister listas i ett besiktningsutlåtande. Om inget annat anges är det bostadsrättsföreningen som är beställare av besiktningarna, och det är därför mot bostadsrättsföreningen besiktningsmannens ansvar ligger. BoKlok Housing AB ses som entreprenör och arbetar i uppdrag av bostadsrättsföreningen. Det är besiktningsmannens ansvar att kontrollera att samtliga arbeten är utförda enligt de avtal som slutits mellan bostadsrättsföreningen och BoKlok Housing AB, samt att de byggdelar som omfattas av olika krav verkligen håller sig inom dessa.

Vad är ett besiktningsutlåtande?

I samband med besiktningar upprättar besiktningsmannen ett dokument med eventuella fel och brister som ges olika anmärkningar. Detta dokument kallas besiktningsutlåtande.

Här förklarar vi vad de olika anmärkningarna i ett besiktningsutlåtande innebär:

  • E-anmärkningar anger att besiktningsmannen anser att entreprenören är ansvarig för felet. Dessa ska åtgärdas inom besiktningsmannens angivna tid.
  • B-anmärkningar anger att besiktningsmannen inte anser att entreprenören är ansvarig för bristfälligheten eller anmärkningen.
  • S-anmärkningar anger att slutlig bedömning av förhållande sker vid senare besiktning.
  • U-anmärkningar anger att särskild utredning ska göras av förhållandet.
  • A-anmärkningar anger av beställaren gjord anmärkning, som enligt besiktningsmannens mening inte räknas som fel.

Beställaren är i detta fall bostadsrättsföreningen och entreprenören är BoKlok.